Avance sobre COVID-19. Nuevas medidas para renegociación y aplazamiento del pago de alquileres de locales de negocio (pymes y autónomos)
¿Sabia Vd?....Avance sobre COVID-19. Nuevas medidas para renegociación y aplazamiento del pago de alquileres de locales de negocio (pymes y autónomos)
CIRCULAR INFORMATIVA ESTUDIO JURIDICO 4,
INFORMACION FACILITADA MINISTERIO.
Entre las novedades que incorpora
el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes
complementarias para apoyar la economía y el empleo, con el objetivo de la
reducción de los costes de pymes y autónomos podemos destacar las medidas en
materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los
arrendamientos de local de negocio.
Le informamos que en el BOE del día 22 de abril se ha publicado
el Real Decreto-ley 15/2020, de
21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el
empleo, que refuerza, complementa y amplía las decisiones
adoptadas desde la segunda semana de marzo para contrarrestar el impacto del
COVID-19, que con carácter general entró
en vigor el día 23 de abril.
La norma incorpora más de 30 medidas que refuerzan la financiación
de las empresas, ofrecen apoyo en el ámbito fiscal, facilitan el ajuste de la
economía, y protegen el empleo y a los ciudadanos.
Pues bien, entre las medidas para reducir los costes de pymes y
autónomos, destacamos ahora las referentes arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los
arrendamientos de local de negocio.
Son muchas las actividades económicas que se han visto obligadas a
suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma como consecuencia de
las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020 del estado de
alarma. Por lo que la falta de ingresos o minoración de los mismos durante el
periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a incapacidad financiera
de pago de renta de locales en alquiler, poniendo en un serio riesgo la
continuidad de sus actividades.
A continuación le explicamos estas novedades en materia de
arredramientos para uso distinto del de vivienda, consistente en una moratoria
en el pago del alquiler.
MORATORIA PAGO DEL ALQUILER
1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda
con grandes tenedores
1. ¿Quiénes pueden acogerse a esta moratoria? ¿Y
desde cuándo?
La persona
física o jurídica arrendataria de un contrato de
arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto
en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo
3, podrá solicitar de la
persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda,
o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o
jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y
trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde el 23 de abril, la
moratoria del pago del alquiler que deberá ser aceptada por el arrendador
siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de
moratoria o reducción de la renta.
Atención. Se considera arrendamiento para
uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una
edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda. En
especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados
para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean
las personas que los celebren.
2. ¿Cómo se aplicará?
La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el
estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables
una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el
impacto provocado por el COVID-19, sin
que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a
partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2
años, que se contarán a partir del momento en el que se supere
la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes
citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o
cualquiera de sus prórrogas.
2. Arrendamientos para uso distinto de vivienda con
arrendador persona física
La persona
física o jurídica arrendataria de un contrato de
arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto
en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria,
cuyo arrendador no sea una
empresa o entidad pública o gran tenedor, y cumpla los
requisitos necesarios, podrá solicitar
de la persona arrendadora, en el plazo de 1 mes desde
el 23 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de
la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera
acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los
apartados anteriores, las partes podrán
disponer libremente de la fianza que podrá servir para el
pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta
arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el
arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un
año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del
contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
3. ¿Cuáles son los requisitos para poder acceder a
estas moratorias?
Los autónomos y pymes arrendatarios tendrán que cumplir con los
siguientes requisitos:
3.1 En el caso de contrato de arrendamiento de un
inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la
declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de
marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la
situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen
Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o
Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores
del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de
la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes
dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al
amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente
suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020,
de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes
natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por
ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que
pertenece dicho mes referido al año anterior.
3.2 En caso de contrato de arrendamiento de inmueble
afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1
del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Es decir:
Balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las
sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre
de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro
millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los
ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el
ejercicio no sea superior a cincuenta.
Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante
dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo
anterior.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de
la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes
dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al
amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente
suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de
marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural
anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en
relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho
mes referido al año anterior.
4. ¿Cómo se acreditan los requisitos?
Se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la
presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante
la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la
información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la
facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la
facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso,
cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros
contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado
expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano
competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la
declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
5. Consecuencias de la aplicación indebida del
aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento
temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos
establecidos en la norma, serán responsables de los daños y perjuicios que se
hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación
de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro
orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para
cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.
Un cordial saludo,
Fdo.
JOSE CHECA PALAGUERRI
ABOGADO-GRADUADO
SOCIAL-FISCALISTA Y LABORALISTA
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