¿Sabia Vd?....

¿Sabe que puede recurrir por ser abusiva la cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha declarado abusiva la cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas, por la que los bancos daban orden de ejecución hipotecaria si faltaba algún pago (normalmente tres meses).

En las últimas semanas hemos observado cómo se suceden las noticias relacionadas con las hipotecas y sus cuestiones problemáticas como la falta de transparencia de las cláusulas suelo, la cuestión de los gastos de formalización de las hipotecas y la última en surgir, la relativa a las cláusulas de vencimiento anticipado.

Pues bien, Hay que mencionar que la directiva 93/13 CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, estableció el sistema de protección para los consumidores. Ahora, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en la sentencia de 26 de enero de 2017 reafirma lo dicho en la directiva arriba mencionada y establece un criterio de actuación en el que el juez debe basarse para considerar abusiva una cláusula de vencimiento anticipado.

Aunque la Justicia europea no ha declarado esta cláusula abusiva ‘per se’, sí que abre la puerta a que los procesos se suspendan “durante años”.

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

Es aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que permite al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por vencida la totalidad de la deuda o préstamo, con anterioridad al plazo acordado para su devolución, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.

En muchas hipotecas la cláusula de vencimiento anticipado establece que, el impago de una sola cuota faculta al prestamista para dar por vencido el préstamo y exigir la devolución de la totalidad, a través precisamente del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017 sobre la cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas

En el asunto C-421/14, que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Santander, mediante auto de 10 de septiembre de 2014, recibido en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el 10 de septiembre de 2014, el TJUE ha declarado abusiva la cláusula del vencimiento anticipado de las hipotecas, por la que los bancos daban orden de ejecución hipotecaria si faltaba algún pago (normalmente tres meses).

TJUE declara que la apreciación del carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado por incumplimiento del deudor durante un tiempo limitado en un contrato de préstamo hipotecario, está supeditada al carácter esencial de la obligación incumplida y a la gravedad del incumplimiento en relación con la duración y cuantía del préstamo.

De esta forma, si alguien con una hipoteca no paga algunas cuotas, cerca de tres, la banca le podía reclamar el vencimiento de la totalidad de la hipoteca, junto a la devolución de los intereses y provocar así el desahucio tras una orden de ejecución. Ahora, la justicia europea ve factible anular el contrato si se encuentra esta cláusula, por lo que abre la puerta a la dación en pago efectiva. Hasta ahora, distintas instancias judiciales habían declarado abusivas estas cláusulas, pero dejaban un margen de hasta tres meses para poder ejecutar la hipoteca. Ahora el TJUE pide más tiempo. A juicio, el TJUE ve contraria a la legislación europea la ley hipotecaria española ya que no permite garantizar que los consumidores puedan aprovechar plenamente el plazo y, por tanto, “ejercitar efectivamente sus derechos“. De esta forma, las sentencias judiciales en España vuelven a dejar en posición de inferioridad al consumidor frente a la banca, y de nuevo es el TJUE quien ponga de manifiesto esta situación, como ya hizo con el Supremo por las cláusulas suelo.