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Compra de un edificio en construcción

Su empresa ha llegado a un acuerdo con un promotor que atraviesa problemas de liquidez, y va a adquirir todo un edificio en construcción de locales y viviendas. ¿Qué debe tener en cuenta en estos casos?

Estado de la obra

Edificio. Si su empresa adquiere todo un edificio de locales y viviendas, la tributación por IVA de dicha compraventa dependerá del estado en que se encuentre la construcción del edificio:

• Si la obra ya está finalizada, la operación será una venta de edificación (la primera), y el promotor deberá repercutirle un IVA del 21% por los locales y del 10% por las viviendas.
• Si la obra no está totalmente acabada, la operación ya no será la venta de una edificación, sino la de una obra en curso. En ese caso, el promotor le repercutirá el 21% tanto por los locales como por las viviendas.

Obra finalizada. A estos efectos, la obra se entiende totalmente finalizada cuando es apta para el uso al que va destinada (oficina, vivienda, trastero, etc.):

• En general, dicha circunstancia concurre una vez que el arquitecto haya expedido el certificado de final de obra.
• En el caso de las viviendas es preciso, además, que dispongan de la cédula de habitabilidad (o certificado de primera ocupación). ¡Atención! Aunque estén finalizadas, si no disponen de la cédula, su venta tributa al 21%.

Mejor que no esté finalizada

Primera entrega. Como inversor, le conviene adquirir cuando la obra aún no esté finalizada. Así las futuras ventas a terceros se considerarán como primeras entregas de edificaciones, y tributarán por IVA en todos los casos (los locales al 21% y las viviendas al 10%). Apunte. Gracias a ello, su empresa podrá deducir todo el IVA soportado en la adquisición.
Segunda entrega. En cambio, si adquiere el edificio ya finalizado, la posterior venta a terceros ya será una segunda entrega de edificaciones, en la que será aplicable la exención del IVA. ¡Atención! ¡Su empresa no podrá deducirse el IVA soportado en la compra!
Renuncia. Es cierto que en este último supuesto, y si vende los inmuebles a otras empresas, todavía podrá renunciar a la exención del IVA (en cuyo caso las ventas tributarán por dicho impuesto y podrá deducirse el que usted soportó). ¡Atención! No obstante, en el caso de las viviendas, los principales demandantes serán particulares, por lo que esa renuncia no será posible (de manera que una parte del IVA soportado acabará no siendo deducible).

Si está finalizada, compre el negocio

Subrogación. No obstante, si la obra ya está finalizada, todavía tiene una alternativa para poder deducirse el IVA: adquiera no sólo el edificio, sino toda la estructura empresarial de la que el transmitente disponga para su venta. Así pues, adquiera el mobiliario, subróguese en los contratos que tenga firmados (contrato laboral con algún vendedor, contratos con los API para vender los pisos), etc.
Patrimonio empresarial. En este caso la compra del negocio no estará sujeta a IVA (ya que se estará vendiendo todo el patrimonio empresarial del transmitente, o una rama de actividad preparada para funcionar de forma independiente). Apunte. A efectos del impuesto, su empresa se subrogará en la posición del promotor, y cuando venda las viviendas y locales a terceros todavía estará realizando una primera entrega, podrá repercutir IVA sin tener que renunciar a la exención, y podrá deducirse todo el IVA soportado.

Es más conveniente adquirir un edificio en construcción que uno con la obra finalizada. De esta forma, en la futura venta de las viviendas y los locales podrá repercutir IVA, lo que le dará derecho a deducir el IVA soportado en la adquisición.