¿Sabia Vd?....
El cambio de uso de local a
vivienda ¿Es necesario el acuerdo unánime de la Junta de propietarios?
Todo propietario
de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene derecho a usarlos
como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente
prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el
régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación
estatutaria.
Puede ocurrir que el propietario de un local haga
obras en el mismo para transformarlo en vivienda, sin obtener el consentimiento
de la comunidad de propietarios.
En estos casos, la comunidad de propietarios puede
demandar al propietario del local transformado en vivienda, exigiendo al
demandado «a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de
local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda», y que se declare en
su caso «la nulidad de la inscripción registral del cambio de uso del
inmueble», porque para modificar el uso del inmueble (no se trata de una
reforma, sino un cambio de local comercial a vivienda) era necesaria la
autorización de la Comunidad por unanimidad.
Pues bien la jurisprudencia (por ejemplo, sentencias
del Tribunal Supremos de 12 de septiembre de 2013 y de 3 de diciembre de 2014),
como la Dirección General del Registro y Notariado (por ejemplo, Resolución de
la DGRN de 18 de abril de 2017), viene señalando que en el ámbito de la
propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o
prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Ahora
bien, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un
inmueble en el ámbito de la propiedad privada exigen, para que sean eficaces,
que consten de manera expresa. Además, a fin de tener eficacia frente a
terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
La
jurisprudencia señala que existe una plena libertad para establecer el uso que
se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal
forma que los propietarios no pueden verse privados de la utilización de su
derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente
prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el
régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación
estatutaria.
La
consecuencia de la argumentación anterior, es que cuando en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en sus estatutos no se establece de
manera clara una prohibición de cambio de uso o destino de los distintos
departamentos, no será necesario acuerdo de la comunidad de propietarios para la transformación de un local
comercial en una vivienda.
¿Cuándo es necesario el consentimiento unánime, aunque
no haya prohibición expresa en los Estatutos?
En
el caso de que la transformación por el
propietario cambiando el destino de su local comercial a vivienda se alterare
un elemento común del edificio (como, por ejemplo, modificar la fachada o abrir
puertas en zonas comunes) o si se modifican las cuotas de participación en la
comunidad de todos o algunos de los elementos privativos que la componen,
supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, es
necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.
En
definitiva, de conformidad con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de
uso de local a vivienda no necesita el consentimiento de la comunidad de
propietarios si se cumplen todos los siguientes requisitos:
·
Que no conste una limitación o prohibición
expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.
·
Que no se alteren elementos comunes.
·
Que no se modifiquen las cuotas de
participación
Por último, señalar que desde el
punto de vista administrativo y urbanístico, debemos
tener en cuenta que las Comunidades Autónomas, a quienes compete la legislación
sobre urbanismo y vivienda, y los Ayuntamientos, a través del planeamiento
urbanístico, pueden establecer limitaciones, condiciones o prohibiciones
respecto de estos cambios de destino, así como definir los diferentes
usos y aprovechamientos urbanísticos de que es susceptible
cada área urbana. Por ello, habrá que estar a lo que disponga la normativa
urbanística aplicable, que implicará en la mayor parte de los casos la
necesidad de obtener una licencia municipal de cambio de uso para
transformar un local en vivienda.
Comentarios
Publicar un comentario
Gracias por su apreciable colaboracion, lo antes posible le contestaremos. El Grupo de Colaboradores de Estudio Juridico 4,S.L., Calle Luz Casanova,12,46009 Valencia. Tel 963689510 email: ej4@estudiojuridico4.es