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La reforma de la normativa de discapacidad refuerza el deber de las comunidades de propietarios de realizar obras de accesibilidad

La Ley 4/2026 de protección de la personas con discapacidad, mantiene el carácter obligatorio de las obras de accesibilidad sin acuerdo previo de la junta, amplía los supuestos en que deben ejecutarse y reconoce expresamente el acceso a la vía judicial cuando la comunidad no actúa.

La Ley 4/2026, de 1 de octubre, por la que se modifican el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social y la Ley 39/2006, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, incluye también cambios en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Esta circular se centra únicamente en estos últimos.

La disposición final primera modifica el párrafo b) del apartado 1 del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, con el fin de reforzar el deber de realizar obras de accesibilidad universal, aclarar su interpretación y facilitar su ejecución. Además, la disposición final decimoctava autoriza la elaboración de un texto refundido en esta materia.

El artículo 10.1 recoge las actuaciones que tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones públicas o solicitadas por los propietarios.

• Atención. Las comunidades y los administradores de fincas deben revisar los procedimientos con que atienden las solicitudes de obras de accesibilidad, porque la nueva redacción amplía las consecuencias de no ejecutarlas.

Obras y actuaciones comprendidas

La redacción anterior hablaba de las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. La nueva se refiere a las necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad universal y, en todo caso, los ajustes razonables.

Se mantienen las obras requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, con el fin de asegurarles un uso adecuado de los elementos comunes. Se incluye también la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o la comunicación con el exterior.

• Atención. La referencia a las condiciones de accesibilidad universal, y no solo a los ajustes razonables, puede ampliar el tipo de actuaciones que el propietario solicitante podrá exigir.

Límite económico y su excepción

Como regla general, estas obras son obligatorias siempre que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La reforma introduce una excepción relevante. Cuando las ayudas y subvenciones efectivamente concedidas alcancen el setenta por ciento del importe de las obras, su ejecución es obligatoria sin que resulten de aplicación los límites económicos anteriores. La redacción previa fijaba el umbral en el setenta y cinco por ciento de las ayudas a las que la comunidad pudiera tener acceso. Ahora se exige que las ayudas hayan sido efectivamente concedidas y el porcentaje baja al setenta.

Si el coste supera el límite, o las ayudas no llegan al setenta por ciento, la obra sigue siendo obligatoria siempre que el exceso sea asumido por quienes la hayan requerido.

• Atención. Debe distinguirse entre ayudas posibles y ayudas concedidas. El umbral del setenta por ciento se refiere a estas últimas, por lo que conviene documentar con precisión la resolución de concesión y su importe.

Financiación y período de repercusión

Si la comunidad solicita financiación para las obras, el período de repercusión será de tantos años como permitan las opciones de financiación disponibles. Esto puede reducir de forma notable la cuota anual que soportan los propietarios y facilitar que se mantenga dentro del límite de las doce mensualidades.

• Atención. Conviene valorar, antes de decidir, las líneas de financiación existentes y su plazo máximo, ya que de ellas depende el cálculo del importe repercutido cada año.

Información sobre ayudas y deber de solicitarlas

El interesado que inste las obras puede aportar información sobre las convocatorias de ayudas y subvenciones disponibles en materia de vivienda y agenda urbana a las que la comunidad pueda concurrir. La comunidad queda obligada a solicitarlas.

• Atención. Si el propietario aporta convocatorias concretas, la comunidad no debería demorar la solicitud. La falta de tramitación podría interpretarse como un incumplimiento de la obligación legal.

Acceso a la vía judicial

La reforma prevé expresamente que, si concurren los requisitos pero la comunidad no realiza las obras, el interesado puede solicitar a la autoridad judicial competente que dicte las decisiones necesarias para obligar a su ejecución.

Ayudas públicas

Se añade una disposición adicional tercera a la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a la Administración General del Estado y al resto de Administraciones, en sus respectivas competencias, a habilitar créditos suficientes para programas de ayudas y subvenciones destinados a la reforma, rehabilitación y acondicionamiento de edificios de viviendas en materia de accesibilidad universal sometidos a dicha ley. La promoción de estas actuaciones será prioritaria en las políticas públicas de vivienda y agenda urbana sostenible.

Texto refundido previsto

La disposición final decimoctava autoriza al Gobierno a aprobar, en el plazo de doce meses, un texto refundido que integre, regularice, aclare y armonice los artículos 10 y 17 de la Ley 49/1960 y la Ley 15/1995, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

Actuaciones recomendadas

• Revisar si existen solicitudes de obras de accesibilidad pendientes o previsibles en la comunidad.
• Comprobar si en el inmueble viven, trabajan o prestan servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años.
• Calcular el importe anual repercutible y compararlo con las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
• Informarse de las convocatorias de ayudas y de las opciones de financiación disponibles.
• Solicitar las ayudas aportadas por el interesado y documentar su tramitación.
• Reflejar en acta las decisiones y gestiones realizadas.
• Valorar el riesgo de reclamación judicial en caso de demora.

La Ley 4/2026 refuerza, a través del artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, el carácter obligatorio de las obras de accesibilidad universal, modifica el umbral de ayudas que elimina el límite económico, obliga a la comunidad a solicitar las ayudas que aporte el interesado y reconoce expresamente la posibilidad de acudir al juez. Se recomienda que las comunidades revisen sus procedimientos y planifiquen con antelación la financiación de estas actuaciones.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.