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¿Cómo calcular la ganancia patrimonial por la venta de inmuebles de no residentes?

El cálculo de las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles por entidades no residentes plantea distintas cuestiones relacionadas con los criterios probatorios que deben aplicarse. En este contexto, la Administración no puede dar por hecho un uso concreto del inmueble sin disponer de pruebas suficientes que lo justifiquen.

La venta de inmuebles situados en España por sociedades y otras entidades no residentes puede generar ganancias patrimoniales sujetas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Su cálculo exige determinar correctamente los valores de adquisición y transmisión, teniendo en cuenta las inversiones realizadas, los gastos fiscalmente computables y las amortizaciones que correspondan. En este ámbito, la documentación justificativa adquiere especial importancia, puesto que no todos los importes reflejados en las escrituras públicas pueden incorporarse automáticamente al cálculo de la ganancia patrimonial.

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su Resolución de 24 de septiembre de 2026, RG 7794/2023, ha precisado distintos criterios relacionados con estas operaciones.

1. El valor de adquisición y los costes de construcción

Con carácter general, la ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición del inmueble, conforme a las reglas aplicables del IRNR y de la Ley del IRPF.

El valor de adquisición comprende el importe satisfecho por la compra, las inversiones y mejoras realizadas y determinados gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, siempre que concurran los requisitos legales. No obstante, para incorporar una inversión al valor de adquisición es necesario acreditar su realidad, importe y naturaleza, así como que su coste fue asumido por el contribuyente.

Esta cuestión ha sido examinada por el TEAC en su Resolución RG 7794/2023, en la que una entidad no residente pretendía incluir el coste de construcción de una vivienda que había adquirido posteriormente.

El tribunal rechazó esta pretensión porque las obras habían sido contratadas y satisfechas por una socia antes de la constitución de la entidad. La escritura de declaración de obra nueva no acreditaba que la sociedad hubiera asumido esos costes.

Por tanto, no procede incorporar al valor de adquisición cantidades satisfechas por terceros cuando no se demuestra que la entidad transmitente soportó posteriormente su importe.

• Atención. Las inversiones y mejoras deben justificarse mediante facturas, documentos de pago u otros medios de prueba. La escritura de obra nueva no acredita, por sí sola, quién soportó económicamente la construcción.

2. Las amortizaciones y la utilización efectiva del inmueble

El cálculo del valor de adquisición puede exigir descontar las amortizaciones fiscalmente computables, de acuerdo con la normativa aplicable. Sin embargo, para determinar su procedencia es necesario examinar el uso del inmueble y las circunstancias que justifican su consideración fiscal.

En la resolución mencionada, la Administración había calculado amortizaciones partiendo de que el inmueble, propiedad de una entidad no residente, podía haber estado arrendado o cedido a sus socios o administradores durante el tiempo que permaneció en su patrimonio.

El TEAC considera que la mera titularidad de un inmueble por una persona jurídica no permite presumir que haya estado arrendado, cedido o puesto a disposición de terceros.

Cuando la Administración fundamenta una regularización en la existencia de un arrendamiento o cesión, le corresponde acreditar los hechos que sustentan esa conclusión.

En el caso examinado, no existían pruebas suficientes para considerar que el inmueble había tenido ese destino durante todo el periodo calculado por la Administración. No obstante, la propia entidad había reconocido en sus alegaciones un periodo de utilización de 1.500 días, por lo que el tribunal admitió la amortización correspondiente exclusivamente a ese intervalo.

• Atención. La Administración no puede minorar el valor de adquisición aplicando amortizaciones basadas únicamente en una utilización hipotética del inmueble. Deben existir pruebas o indicios suficientes que permitan acreditar dicha utilización.

3. El mobiliario incluido en el precio de transmisión

La venta de un inmueble puede comprender muebles, instalaciones y otros elementos que las partes valoren separadamente en la escritura de compraventa. Sin embargo, esta diferenciación no implica necesariamente que el importe atribuido al mobiliario pueda excluirse del valor de transmisión del inmueble a efectos fiscales.

Para reconocer una transmisión independiente es necesario acreditar la existencia de los bienes, su adquisición, su valoración y las circunstancias que permitan considerar que se han transmitido separadamente.

El TEAC recuerda que la escritura pública acredita las declaraciones realizadas por las partes y el otorgamiento del negocio jurídico, pero no demuestra por sí sola la realidad económica de todos los valores consignados. En el supuesto analizado, la entidad pretendía descontar del precio de venta una cantidad atribuida al mobiliario existente en la vivienda. El tribunal rechazó esta pretensión porque no se habían aportado pruebas suficientes sobre la adquisición de los muebles, su valor y su transmisión independiente del inmueble.

• Atención. La identificación de un importe correspondiente al mobiliario en la escritura de compraventa no basta para excluirlo del valor de transmisión. Es necesario disponer de documentación que justifique la operación y su valoración.

4. La importancia de la prueba en las operaciones inmobiliarias

La correcta determinación de la ganancia patrimonial exige conservar la documentación que permita justificar los importes incluidos en la declaración tributaria. Conforme al artículo 105 de la Ley General Tributaria, quien haga valer su derecho debe probar los hechos constitutivos del mismo.

Por ello, corresponde al contribuyente acreditar las inversiones, mejoras y demás conceptos que pretenda incorporar al valor de adquisición, así como las circunstancias que permitan diferenciar fiscalmente determinados bienes incluidos en la transmisión.

Esta obligación debe distinguirse de la carga que corresponde a la Administración cuando fundamenta una regularización en hechos cuya existencia no ha sido acreditada, como puede ocurrir con un supuesto arrendamiento o cesión del inmueble.

En consecuencia, la documentación contractual, contable y bancaria resulta especialmente relevante para justificar el tratamiento fiscal aplicado.

• Atención. Antes de declarar la transmisión de un inmueble conviene revisar las escrituras, facturas, justificantes de pago y demás documentos que acrediten los valores utilizados. La falta de pruebas puede dar lugar a regularizaciones tributarias.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.