Obligación de información personalizada en la comercialización de préstamos hipotecarios

El prestamista ha de ofrecer al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado.

Con la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, así como su desarrollo Reglamentario (Real Decreto 309/2019 por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019 y la Orden ECE/482/2019 por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancario) se introduce una regulación más detallada de la fase precontractual de los contratos de crédito/préstamo hipotecario con el objetivo de poner a disposición del prestatario toda la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.

Así desde el 16 de junio  de 2019 (entrada en vigor de la nueva normativa)  el prestamista ha de ofrecer al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada. La información personalizada se facilitará mediante la denominada Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo, de modo, que solo pondrá el préstamo a disposición del prestatario si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan según lo establecido en dicho contrato. Además, tendrán que reevaluar la solvencia del prestatario mediante información actualizada antes de cualquier aumento significativo del importe total tras la celebración del contrato de préstamo, a menos que dicho préstamo adicional estuviera considerado e incluido en la evaluación de solvencia inicial.

Para cumplir con las normas de transparencia en la comercialización de los créditos hipotecarios, el prestamista deberá entregar al prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.

c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

e) Un desglose con la información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

f) En caso de que se requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, se deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega conforme a este apartado.

Toda esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario. El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos dejando constancia de ello en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.