¿PIERDO LA ANTIGUEDAD SI FIRMO UNA BAJA VOLUNTARIA Y FIRMO UN CONTRATO NUEVO INDEFINIDO?

¿Sabia Vd?....El Supremo cancela todos los desahucios iniciados por menos de 12 impagos

(El País, 12-09-2019)

El Tribunal Supremo acabó este miércoles con dos años y medio de incertidumbre judicial sobre las consecuencias de anular las cláusulas hipotecarias abusivas que rigen los desahucios. Una demora, principalmente debida a la espera que le ha requerido escuchar antes el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que ha permitido al alto tribunal abrazar la reforma hipotecaria que entró en vigor el pasado junio para ofrecer una solución que busca proteger tanto a consumidores como a bancos y que supondrá la cancelación de miles de procedimientos de desahucio en suspenso.

El pronunciamiento de este miércoles cierra definitivamente un largo debate judicial en torno a las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas, aquellas que marcan cuándo un banco puede ejecutar el préstamo y reclamar la garantía inmobiliaria, iniciando el desahucio. Desde el famoso caso Aziz, en 2013, la justicia europea venía reiterando que la condición estándar utilizada por el sector financiero, que permitía desahuciar ante un único impago de cuota, era nula por abusiva. Aunque el Gobierno respondió ese año elevando el umbral a tres cuotas, la justicia matizó que la fórmula tampoco era válida pues lo importante es que la medida sea proporcional al volumen de impago sobre el préstamo total.

La aplicación práctica de la doctrina comunitaria arrojaba, sin embargo, el problema de qué hacer con el crédito tras eliminar la cláusula abusiva. En febrero de 2017, recién vapuleado por el TJUE en el asunto de las cláusulas suelo, el Supremo decidió curarse en salud y consultar primero a la Corte de Luxemburgo antes de pronunciarse.

La respuesta llegó el pasado marzo, cuando el tribunal comunitario expuso que la cláusula abusiva debe ser eliminada del contrato, a no ser que el juez estime que el crédito no podrá subsistir sin ella, en cuyo caso podría sustituirse por la redacción de la ley de 2013.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo dictaminó este miércoles por unanimidad que “no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria o extremadamente dificultosa”. “Para evitar una nulidad del contrato que exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales (la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo”, la “pérdida de las ventajas” legales del procedimiento de ejecución o “el riesgo” de acabar sufriendo una ejecución por el procedimiento declarativo, más duro, los magistrados coincidieron en optar por sustituir la cláusula por otra. Sin embargo, en vez de usar la redacción de 2013, haciendo uso del margen de decisión que el TJUE le da, el Supremo opta por utilizar el texto de la flamante reforma hipotecaria.

Esta ley, tan reciente que el Supremo solo ha podido aprovecharla por la demora en su pronunciamiento, eleva la deuda mínima para poder iniciar la ejecución del préstamo a 12 impagos (o el 3% de la deuda) en la primera mitad del préstamo, o 15 cuotas (o el 7%) en la segunda mitad.

De hecho, la nueva ley impone sustituir las cláusulas de vencimiento por esta fórmula en todas las hipotecas de forma retroactiva a excepción, según una enmienda introducida en la tramitación, de aquellas ya judicializadas. El Supremo entiende, sin embargo, que esta cautela se tomó precisamente para evitar que un fallo del TJUE en contra de los consumidores terminara haciendo más lesiva una sustitución universal. Es más, fuentes del Ministerio de Economía celebraron este miércoles que el tribunal haya optado por aplicar la ley que han promovido.

Fijado criterio para los próximos casos, el Supremo ha decidido dar respuesta también al problema que ha generado su dilatado fallo. A la espera de conocer el dictamen del TJUE y su aplicación práctica, desde febrero de 2017 los jueces vienen suspendiendo sistemáticamente el grueso de ejecuciones hipotecarias, que han descendido un 65% desde entonces, según el INE. Así, unos 20.000 desahucios paralizados pendían del criterio del Supremo.

En respuesta, el alto tribunal instó este miércoles a los tribunales de inferior instancia a sobreseer automáticamente y “sin más trámite” todos los procesos abiertos antes de la reforma hipotecaria de 2013; así como aquellos posteriores en los que el impago sea inferior al umbral marcado en la nueva reforma hipotecaria. Esto es, en la práctica, a cancelar todos los desahucios en curso motivados por menos de 12 impagos, o los que corresponda en cada caso según la ley.

El Supremo, eso sí, vela por la banca al permitirle iniciar nuevos procedimientos de ejecución en estos casos no basados ya en la cláusula de vencimiento anticipado, que sería abusiva, sino en el incumplimiento de la nueva ley de crédito hipotecario.

Aunque el dictamen conllevará la cancelación de miles de desahucios a partir de este jueves, conviene recordar que la banca no suele iniciar los desahucios ante uno o tres impagos (en una de las causas analizadas por el TJUE se trataba de 36), con lo que previsiblemente en muchos casos se superen las 12 o 15 que impone la nueva ley. Estos clientes, por tanto, quedan libres de una cláusula abusiva pero previsiblemente acabarán igualmente desahuciados en virtud de la nueva ley. En concreto, las ejecuciones posteriores a 2013 que superen ese umbral de impagos comenzarán a reactivarse a partir de este jueves mientras que los anteriores a esa fecha ganan tiempo, pero quedan sujetos a que la entidad presente una nueva demanda. El criterio del Supremo, de otra parte, no beneficiará a quienes ya han perdido su casa por un fallo en firme, al considerarse cosa juzgada.